广州写字楼消防工程的成本管理总结

时间：2020-07-03 13:59:47

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安装工程在民用项目中成本占比约20%，并不低，但安装工程却一直没有得到应有的重视，鲜有看到大神写一写安装方面的成本管理经验总结。

这次，我和大家分享的就是其中的消防工程，做为引玉之砖。根据我经历的4个项目案例来分析消防工程的成本指标（本次限于室内），希望能给同行在做投资估算、编制目标成本、组织招投标等工作时提供一些参考。

基本情况

消防系统的基本流程是：发生火灾－－探测器－－监控中心－－人工确认－－消防设备启动。

如下图所示：

消防系统按其功能划分为两个部分：

一、感应机构，火灾自动报警系统，报警之用；

二、执行机构，灭火、联动控制系统，灭火之用。

消防工程的成本数据最大的特点是离散性大，因而在制定目标成本或成本分析时，至少分解至第三级。

一、先按部位划分：地下、地上；

二、再按功能细分为三个子系统：消防栓喷淋系统、报警系统、通风防排烟系统。

如下图：

上述4个项目均为商业项目，消防工程的范围仅室内部分，成本数据取定口径统一为闭口包干性质的合同总价，签约日期为2016年5月1日前，按老项目执行营业税。

除上海项目在2017年4月份投入使用外，其余项目均为在建。由于不是结算价，大家在使用数据时可以另外考虑3%-5%的不可预见费，用于设计变更、现场签证等。

消防成本指标分析－总体

现在先不考虑建筑结构形式、地理位置等项目的特殊性，仅按照签约合同价和建筑面积，从总体上来看各项目的消防成本指标，如下表：

表2 消防成本指标分析（总体）

从上表中可以看出：青岛、济南、上海这3个项目的地库消防成本指标均高于杭州项目，目前可以找到的原因是青岛、上海2个项目的地库消防合同范围中有人防安装专业的内容。

为了消除特殊因素、增加可比性，我们剔除地下人防安装专业后的消防成本指标如下表。

表3 消防成本指标分析（总体）－不含人防

从上表的数据我们可以发现以下3点共性：

（1）成本指标从大到小依次是：地下、总体、地上；

（2）3个写字楼项目的消防成本指标（总体）：约60~70元/m2；

（3）3个写字楼项目的消防成本指标（地上）：约45~60元/m2。

同时，也发现以下3点特殊性：

（1）上海项目：地下、地上、总体的消防成本指标接近；

（2）上海项目：消防成本指标（总体）高于其他3个项目约50%~90%；

（3）济南项目：消防成本指标（地下）明显高于其他3个项目约40%~100%，也高于同为写字楼的杭州、青岛约76%。

对于前面3个有规律性的内容，我们暂且做为经验保存下来，在下一个案例中去检讨；而后面3个特殊性内容就需要进一步分析原因了。带着对这3个特殊性的为什么，我重新查阅了图纸和报价，分析发现：

（1）上海项目：总体消防成本指标高出其他3个项目的主要原因在于业态差异，上海项目由5幢2~3层的斜屋面商业建筑组成，业态则是由餐饮、儿童乐园、大型超市、酒店、影院等；其余3个项目则是写字楼，有较多的多层建筑，其中青岛项目有19,938平方多层建筑、济南项目有6,032平方多层建筑仅配备了灭火器。因而，虽都是商业项目，但具体业态、建筑类型的差异以及消防设计内容的不同对成本影响较大。

（2）上海项目：通过对比消防设计图纸，发现地上的喷淋管道、消火栓箱、消防报警的布置和地库很相似，都比较密集，而且是满建筑面积分布；占地面积不小，而建筑面积却偏小，因为最高仅3层；另外本来地库消防造价就高，现在地库面积占整个建筑面积比例达23%，相对高，这样均摊后总体指标就偏高，与地下指标接近。

（3）济南项目：地下消防成本指标明显偏高，经查询设计图纸与报价，发现济南报价中也仅仅比其他项目多出了3元/m2的防火卷帘门，影响不大；其二、将济南的消防单价与其它几个项目对比，发现济南的单价偏高，特别是消火栓喷淋系统；其三、与其它项目相比，济南项目的地下面积更小，占比仅13%，造成地下消防设备、管线密集排布，单方成本偏高。

消防成本指标分析－地下

由于地下消防成本指标一般较高，而即使是纯住宅，地库的消防设计与商业写字楼等相似度也较高，其数据一般有通用性，故下面单独对地下消防成本进行分析。

把4个项目的地库数据提取出来，按照设计内容，再把地库的造价拆分成消火栓喷淋系统、消防报警系统、通风排烟系统三个子目，分析其构成及成本指标。

表4 消防工程造价指标分析（地下）

由以上数据可以发现：

地下消防成本指标在100元/m2左右（仅济南因特殊因素偏高50%），三个子系统的关系是消火栓喷淋系统最高、消防报警最低。其中：

（1）消火栓喷淋系统：约50~60元/m2；

（2）消防报警系统：约10~15元/m2；

（3）通风排烟系统：约30~45元/m2。青岛项目仅13元/m2，是因为部分通风工程是平战合用，报价划入了人防范围。

消防成本指标分析－地上

杭州项目的地上消防设计比较正常，即每幢建筑均设计了消防报警系统、喷淋系统、消火栓系统。而青岛项目、济南项目分别有19,938平方、6,032平方多层建筑仅配备了灭火器。为了剔除这些特殊性对指标的影响，寻找共性，下面只提取几个项目中结构、楼层、高度、设计内容最相似的部分单体来分析其成本指标，看看有什么变化。

表5 三个写字楼相似单体地上工程概况